本报记者 王松
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　　　　随着商品房市场销售的逐步回暖，我市二手房市场也开始走出“寒冬”。近日，记者在城区调查了解到，一向比新房市场“慢半拍”的二手房市场，在经历去年的“惨淡经营”后，经过半年时间的调整，目前已日渐火热。
　　二手房交易日趋活跃
　　　　7月21日，在市房产交易大厅，正在办理过户的汪先生告诉记者，他在经历了2个多月漫长的 “谈判”后，终于在房主让价的情况下，签订了文峰都市花园一套二手房的交易合同。他认为短期内二手房价格不会出现大规模降价，反而有上涨的趋势，如果现在不买到时就吃亏了，所以赶紧买了一套。他说，二手房因为是现房，产权清晰，购买风险小，而且与新商品房相比，二手房价格不算高，自己能够承担得起。
　　　　记者从房产管理局了解到，去年，二手房度过了市场低迷期；到了今年上半年，在各种政策的调控下市场趋于回暖，成交量也在持续增长。
　　　　来自市房产局信息中心的数据显示，二季度城区二手房交易面积5.36万平方米，同比增加3.71万平方米，增幅224.85%，环比增加1.10万平方米，增幅25.82%。二手住宅交易面积5.27万平方米，同比增加3.89万平方米，增幅281.88%，环比增加1.97万平方米，增幅59.70%。
　　　　对于我市二手房市场开始回暖的原因，房产局信息中心相关人士进行了分析：首先是得益于房产市场的整体回暖，带动了二手房市场的升温；其次，二手房交易环节税政策调整，对个人销售住房暂免征收相关税费的年限，从之前的普通住宅按照5年内征收缩短到两年内，促进了二手房的交易；此外，我市各银行对二手房按揭服务的逐步完善，一定程度上减轻了购房者的经济负担。
　　中介机构营业额攀升
　　　　走过2008年房产交易的冬天之后，房产中介机构也迎来了他们的春天。
　　　　记者从市内多家房产中介机构了解到，今年二手房交易量明显上升。有的店面每天都能成交一套，差一点的一个月也能够成交七八套。而在去年低迷时期，很多房产中介店出现月度 “零成交”。
　　　　据随州市正成房地产营销公司玉石街分部经理钱桂玉介绍，二手房交易在该公司业务中占主要份额，今年以来该店成交量和营业额继续增长，上个月成交了近30套二手房，这种情况在去年从未有过。
　　　　在去年的 “艰难”时期，一些小型的中介公司几乎关门闭户，而今年随着新商品房的回暖，带动二手房市场日渐活跃，许多人将目光又聚集在中介上，再次进入到这个市场。
　　　　随州市宏伟信息服务公司成立于今年3月份，半年不到的时间已经在这个市场上站稳了脚跟。业务经理王海洋告诉记者，公司主要业务就是二手房交易，虽然刚刚起步，但是目前看来形势还不错。他认为二手房市场跟着新房走出了低谷，下半年二手房市场将进一步走好。如果下半年购房需求进一步释放，二手房房价将呈稳中有升的走势。
　　　　王海洋介绍，从6月份到现在，我市二手房价格每平方米大概上涨了200元左右，目前毛坯房价格在每平方米1900元-2000元左右，而旧二手房价格则在每平方米1500元-1600元左右。
　　买卖双方心态各不同
　　在二手房交易当中，价格无疑是买卖双方交涉时最焦点的问题：卖方担心卖低了，总喜欢拿同地区新商品房的房价来作比较，开价与新商品房差价不大；而买方总强调一个 “旧”字，结果往往是买卖双方提出的价格相差悬殊，无法成交。资深房产经纪人刘峰认为，如果不是在价格上有大的诱惑力或其他考虑，人们一般不愿意买旧房，如果旧房的价格同新房相差不大，买旧房就会有难以逾越的心理障碍。
　　　　高先生想出售一套汉东星都面积152平方米的二手房，开价34万，每平方米为2236元，基本达到了目前新房的水准。对此，高先生说： “虽然是二手房，但是我买了以后从来没住过，和新房没有什么差别。再说房子的地理位置优越，当然要贵一点。更何况我认为房价只会涨不会跌，所以我觉得这个价格一点都不高。”可是对购房者沈先生来说，高先生的这个价格无疑有些离谱，他说：“既然去买二手房自然是经济不宽裕的人，如果二手房和新房价格差不多，我干嘛还要去住人家的旧房子？”
　　　　同时，随着二手房市场升温，买卖双方之间的矛盾也骤然增多。二手房市场的供销两旺使得卖房人在交易过程中占据有利地位，而随意加价、合同反悔的情况也越来越多。
　　　　房产中介顾问李小姐告诉记者，这个月她刚刚做了一次 “义务劳动”，辛辛苦苦带客户看房后，卖家又舍不得卖，所有的努力白费了。记者从多家中介了解到，类似的案例并不鲜见，由于二手房市场信心有所增强，很多房主都抱着观望态度，有的卖家在买家看房后又提价，买家一看挂牌价和业主报价不一，就打退堂鼓；有的甚至合同都签订了，一旦遇到有人愿意出更高的价码买房，房主宁愿违约并赔偿违约金；一些卖家持有多套物业，如果没有资金压力，并不急于出售，而转向出租。对于业主“惜售”以及调整价格，有的买家会接受适当的价格调整，大多数买家则会对卖家反悔非常反感，买卖自然做不成。
　　怎样估算二手房房价
　　　　二手房交易活跃、价格上涨，市民也越来越关注二手房交易。那么在交易过程中，如何确定合理的售价，如何判断卖方开价是否合理呢？市房产局相关人士为此做出解答。
　　　　二手房价格可以通过相同区位、近期交易的新商品房价格来比较。一般来说，房屋竣工后即进入折旧期，按照理论折旧率，混合一等结构房屋折旧期限为50年，每年的折旧率为2％；旧房的房型落后，功能陈旧，这同新建商品房无法相比，如果是 “三小”套型 （即小厅、小厨、小卫）则要折价；楼层对价格也有影响，以7层楼房为例，第2层和第6层为基准价，第1层和第7层要折价，而第3、4、5层则会加价；房间若无朝南门窗，要折价；房屋的环境因素，无物业管理和非独立封闭小区，也要折价。另外买家对旧房存在的心理障碍因素也要考虑在内，还有临路状况、房屋结构、工程质量、配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响。
　　　　除此之外，还要仔细了解可能影响房价的房屋质量问题。若房子存在部分质量问题，则二手房房价还需要减去这些质量问题带来的成本费用。
　　　　当然，如果要比较准确地了解二手房价格，最好请专业的评估机构进行评估。