阳光总在风雨后。2009年，城区商品住宅市场在经历了2008年楼市寒流的洗礼后，终于迎来了阳光灿烂的日子。回眸2009城区商品住宅市场，最精炼的描述，莫过于“需热供冷、量升价跌”八个字。
　　　　成交量创历史新高
　　　　2009年，城区商品住宅需求在历经了2007年的等待和2008年的观望后，在国家一系列降息降税利好政策的推动下，通过部分楼盘的降价促销活动被逐步激发起来，造就了楼市的火热态势。全年商品住宅累计成交4683套，是2008年的2.8倍，成交面积61.66万平方米，同比增长177%，成交金额13.22亿元，同比增长173.14%，成交面积比历史最多的2006年也多出了5.96万平方米。从全年的走势看，成交量持续大幅攀升，从四月份开始，单月成交量一直保持在6万平方米以上。
　　　　库存压力明显缓解。由于市场需求火爆，而供应量大幅下降，2009年，城区商品住宅供应面积与成交面积的比值为1：2.5，商品住宅库存压力明显缓解。
　　　　成交套型以中大户型为主。全年120-144平方米中大户型成交比例占45.53%，120平方米以下中小、小户型成交比例为29.35%，144平方米以上的大户型比例为25.11%。
　　　　本市人群仍是购房主力。全年本市人群购房比例为91.35%，其中城区以外人群购房比例为43.67%；本市以外人群购房比例为8.65%。
　　　　市场集中度进一步提高。全年城区商品住宅成交量排在前五位的均为规划建筑面积在20万平方米以上的大盘，五个项目合计成交2478套，占城区商品住宅全年总成交套数的52.92%，合计成交面积32.52万平方米，占总成交面积的52.74%。
　　　　新增供应同比大幅下降
　　　　2009年，城区商品住宅新增供应明显不足，供应量大幅下降。全年累计新增可售住宅1878套，是2008年的三分之一；新增可售面积24.75万平方米，比2008年下降70.96%。
　　　　由于2008年大量房源扎堆集中上市，新增可售面积激增，而房地产市场萎靡不振，使商品住宅库存量急剧攀升，导致2009年大部分分期建设的原有项目都处在消化库存阶段，基本没有批量加推新房源。而新推出的几个新盘，都是规划建筑面积在5万平方米以下的小项目，使新增供应量的增长缺乏有力的支撑。
　　　　从全年四个季度新增供应走势上看，1-4季度住宅新增供应面积分别为0.9、6.96、8.17和8.72万平方米，呈持续上升趋势。新增供应套型面积，主要集中在100-144平方米的中等户型，占总量的60.91%；从四个季度供应套型结构的变化情况看，120平方米以下中小、小户型供应量持续上升，四季度此类住宅的供应比例为59.18%，分别比前三个季度增加59.18、27.9和24.43个百分点。
　　　　成交价格先抑后扬
　　　　2009年，随州城区商品住宅成交均价为2144元/平方米，比2008年下跌1.33%。
　　　　从2009年初开始，受宏观经济环境、库存量居高不下、资金链紧张等因素影响，为了加快存量住宅的消化速度，抢抓春节期间外地返乡人员增多可能带来的需求增加的有利时机，城区部分楼盘加大了降价促销的力度，房价坚冰开始松动，持续走高的城区商品住宅价格开始呈下行走势。一季度住宅成交均价环比下降4.83%，同比下降3.44%，二季度成交均价环比下降0.73%，同比下降4.73%。
　　　　下半年，随着市场需求的日趋火爆、库存房屋消化速度加快、企业资金链紧张状况的逐步缓解，此前降价促销的各楼盘纷纷回调了销售价格，城区商品住宅价格重回上升轨道。三季度成交均价比二季度上涨了5.46%，比一季度上涨了4.69%；四季度成交均价比三季度上涨5.41%，比一季度上涨10.35%。四季度城区不同品质楼盘商品住宅售价开始出现较大差异，成规模、配套好、环境优的楼盘住宅售价明显高于其他楼盘，市场竞争加剧。
　　（龚章文）