新华社4月3日电 今年一季度，随着楼市调控“政策触底”成为业内共识，上海、北京等城市的刚性需求有所释放，但各方对房价怎样“合理回归”仍存分歧。
　　　　正在召开的博鳌亚洲论坛2012年年会上，围绕今年楼市走向，中外与会嘉宾展开激烈碰撞，探寻房价回归的“市场底”，为中国房地产改革把脉问诊。
　　政策触底：
　　刚需“回暖”难改“回归”大势
　　　　今年全国两会期间，住建部副部长齐骥明确表示，近期不会再出台新的房地产调控政策。政策“触底”信号的发出，促使开发商“以价换量”，让遏制已久的刚性自住需求开始逐步释放。
　　　　与会嘉宾、SOHO中国董事长潘石屹说，前期“限购令”等政策出台后，从去年9月始全国楼市成交量“悬崖式”下跌。但在政府“政策触底”与开发商“以价换量”的综合影响下，近期一些城市楼市出现回暖迹象。
　　　　北京市住建委网站公布的网签数据显示，3月北京新建住宅签约量，剔除保障房成交量后，环比2月上涨46.6%，新建商品房均价已连续3个月调整至2万元以下。
　　　　根据中国指数研究院监测的40个城市，从3月19日至25日，有22个城市的楼市周均成交量出现增长。
　　　　与会嘉宾、诺贝尔经济学奖获得者菲尔普斯认为，中国政府采取一系列调控政策防止投资者过快炒高楼价，是为了纠正房价结构性的过高增长。
　　　　中央政府坚持调控不动摇的姿态让开发商不敢乐观，坚持以价换量、开发刚性需求成为业内共识。
　　　　与会嘉宾普遍认为，以自住需求为主的市场，将是2012年中国楼市的鲜明特征，不要奢望房价今年会大幅反弹，稳健调整仍将是基本走势。
　　市场寻底：
　　房价回归“合理区间”尚待时日
　　　　温家宝总理在今年全国两会上表示，一些地方房价还远远没有回到合理价位，因此调控不能放松。
　　　　对此，上海易居房地产研究院杨红旭说，目前中国500强房企的“库存”巨大，不少开发商资金紧张的问题更加突出。在双重压力下，通过降价促销回笼资金是主要路径。预计新一轮的打折降价潮，将在未来两三个月内持续展开。
　　　　那么，房价还有多大下行空间？
　　　　与会嘉宾、成都大学副校长张其佐认为，如果地方政府严格执行目前的楼市调控政策不动摇，市场底部最迟将在年底前出现，房价至少还有15%至20%的下降空间。
　　　　中国房地产研究会副会长顾云昌则认为，经过去年的调整，目前大多数中小城市房价基本合理，但北京、上海等一线城市房价回归合理会很艰难。
　　　　一些与会嘉宾认为，不能忽视“房价合理回归”过程中的地方政府阻力。“市场底”何时出现，调整程度是否合理，还取决于地方政府会否自行给楼市“松绑”。
　　改革跟进：
　　政策退出应避免新的“报复性反弹”
　　　　在调控高压下，当前楼市投资投机性需求得到有效遏制，正是推行房地产制度性改革的良好时机。
　　　　“目前房地产调控效果仍是短期的，短期的需求调控往往压抑下一阶段供给，反而会给以后房价带来上涨压力。”张其佐说，调控政策频繁多变，也会带来市场剧烈波动。
　　　　“既然是短期调控政策，就早晚要退出。”中国（海南）改革发展研究院执行院长迟福林说，只有制度建设才能“填补”政策退出的空间。否则，楼市调控就难以走出“越
　　　　调越高”和“报复性反弹”
　　　　的怪圈。
　　　　对于房地产如何深
　　　　度改革，财政部财政科学
　　　　研究所所长贾康认为，“双
　　　　轨统筹”是解决目前房价
　　　　过高的重要手段。“政策
　　　　轨”上的保障房供给是政
　　　　府要牵头“托底”；对商品
　　　　房价，政府不应再用行政
　　　　手段一味强力干预。“市场
　　　　轨”上政府应该主要管规
　　　　划、管规则、管收税。
　　　　今年，住房保障体系
　　　　建设、个人住房信息系统
　　　　全国联网、房产税试点范
　　　　围扩大等“制度层面”的改
　　　　革将加速推进。与会嘉宾
　　　　认为，考虑到我国城镇化
　　　　进程在加快，要避免“过山
　　　　车”式的房价反弹，楼市改
　　　　革还有较长的路要走。
　　杭州楼市降价 交易量猛增
　　　　4月3日，购房者在杭州一处即将降价开盘的楼盘售楼部咨询。
　　　　3月份杭州楼市交出了成交“井喷”的月度数据。据杭州透明售房网统计，2012年3月，杭州主城区共成交4319套房源，这一成交量，直逼2009年同期的最高峰。 （新华社发）