本报记者 王 松
　　
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　　　　向上还是向下？楼市的走向牵动着无数市民的神经。面对楼市的风云变化，买还是不买，这确实是一个难以抉择的问题。2008年，我市房价是涨还是跌？我们将看到一个什么样的楼市情况？记者对此进行了探访。
　　　　
　　　　2007年我市房地产市场活跃发展，成片开发规模经营格局基本形成。这一年全市商品房新开工面积47.69万平方米，销售商品房面积15.95万平方米。新开工的左岸星城、世纪外滩、滨湖湾等项目投资均过亿元，规划建筑面积超过10万平方米，呈现出地块大、投资大的亮点。同时一级市场的快速发展拉动了二级市场，我市二手房交易量首次突破了新建商品房交易量，实现了增量和存量的良性互动。
　　　　2008年我市住房建设也注定不会平庸无为。2月19日，记者从市房产管理局了解到，今年我市将建设各类住房6070套，总建设面积63万平方米，其中建设商品住房4295套，建筑面积49.4万平方米；经济适用住房1575套，建筑面积12.6万平方米；廉租住房200套，建筑面积1万平方米。其中，商品住房满足中等以上收入家庭住房需求，经济适用住房保障本市中低收入家庭住房需求，廉租住房保障本市双困家庭住房需求。在住房套型结构方面，单套建筑面积在90平方米以内的住房建筑面积将达到新建住房总建筑面积70％以上。
　　　　市房管局负责人表示，将努力实现商品住房开发投资稳步增长，房地产市场总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定，住房二级市场更加活跃，城镇居民居住条件不断改善的目标，争取在“十一五”规划期末，全市人均住房建筑面积达到30平方米以上，住房成套率达到95%以上，基本实现常住人口户均拥有或租住一套住房，基本解决双困家庭的住房问题。
　　　　
　　　　2007年我市启动了经济适用房和廉租住房的建设，首期投资2000万元建设的3.4万平方米经济适用房和廉租住房即将竣工交付。我市住房保障工作虽起步较晚，但力度大、进度快，今年将加快住房保障工作步伐，会做好600套保障性住房的入住工作，并完成10万平方米经济适用房建设任务。那么，住房保障政策的落实会对房产市场造成影响吗？
　　　　对此，市房管局相关负责人认为，经济适用房和廉租住房的建设并不会对房产市场造成很大的影响。他表示，市场与保障是分开的，低中档和高档需求是分开的，保障性住房和商品住房针对的是不同的人群，低收入家庭主要通过廉租住房、经济适用房解决，中低等收入家庭可采取限价商品房和经济租用房的办法解决，高收入家庭主要通过市场解决。
　　　　房地产经纪人汪先生同样持此观点。他认为，保障性住房是市场化住宅体系有益的补充，对楼市冲击不大。一则因为市场化需求的基础并未改变，可以预见未来几年中人们对住宅的需求仍将进一步增长；二则因为保障性住房投资尽管增速加快，但占整个住宅开发投资的比重还很小，地方财力决定了增加此类供给将是一个长期的渐进过程。
　　　　有市场人士认为，住房保障对楼市的影响不仅在于从市场中分离出一部分原本没有足够的购买力支撑、因保障缺失而被裹挟进买方市场的被动需求，更重要的是改变市场预期，随着政府保障行动的推进，居民可望通过或配或租或买的不同渠道，各求所需，各得其所。
　　　　2007年一季度我市城区商品住宅平均交易价格为1327元/平方米，到第四季度，这个数字已经蹿升到2100元/平方米，今年房价还会不会涨？如果涨的话还会涨多少？这是目前市民普遍关注的问题。
　　　　市房管局有关人士分析房价持续上涨的原因，认为主要有以下几点：一是我市原有房价基数较低；二是房地产开发市场清理整顿杜绝了零星开发，质次价低的住宅被清出市场；三是需求过剩，供给相对不足，供求不平衡，推动了房价的上涨。导致我市住房需求迅猛增长的原因大致有：城市化的进程加快，大量有一定经济能力的乡镇居民为圆“城里人”梦，涌入城区购房；由于担心房价继续上涨，在“买涨不买跌”的心理预期下，大量中低收入者和潜在消费者被迫进入市场，导致出现“愈涨愈买，愈买愈涨”的房产消费怪圈；一些已有住房的中高收入者出于财产保值增值的考虑，借房价上涨之机，进入市场。
　　　　市房管局业务科一负责人认为，2008年我市房价可能还会上涨，但是涨幅应该没有去年那样大。供求关系是决定商品房价格走势的最直接因素，随着市中心向南转移，城区扩大以及农村人口的入住，城区居住人群正在不断增加，住房需求是刚性需求，今年我市商品住宅市场仍存在较大的需求水平，以有效需求做支撑，决定了商品住宅价格仍有一定幅度的上涨空间。但是房价已经达到了一定的高度，再出现大幅度上涨的可能性不是很大。
　　　　房地产经纪人汪先生认为，维持房地产价格走高的因素还将延续，一是钢材、水泥等建筑成本不断上升；二是土地开发成本和建筑用地价格也在上涨；三是市场上存在着对住房价格继续上涨的预期，很多人把购买商品房作为资产保值增收的一个投资渠道。同时，面对需求如此旺盛的房地产市场，开发商也是不会轻易降价的。他表示，从历史情况来看，2月份是一年房价的起步点，而且目前随城有左岸星城、世纪外滩、滨湖湾等几个楼盘先后开盘，购房者可供选择的余地较大，目前应该是买房比较好的时期。
　　　　面对未定的房价应该采取怎样的对策？有专业人士提出建议：普通购房者应该根据自己的收入来判断房价是不是合适。
　　　　第一条是房价与居民每年可支配收入的比例。这个比例一般是3到6，也就是说，总房价应该是家庭全年税后可支配收入的3到6倍。第二条是买房每个月支付的按揭跟家庭月收入的比例，这个比例应该是25%到35%，或者说，购房者每月支付的房贷按揭，不能超过家庭月收入的三分之一。
　　　　第三条是购房者总负债率与每个月总收入的比例。总负债率就是房子的按揭、车子的按揭，教育按揭，信用卡的透支……所有的负债分摊到每个月要交的按揭，除以每个月的工资，这个数不能超过50%。
　　　　这三个指标，每位购房者都应该心中有数，如果算下来，房价高出这三条标准很多，买房子就不合适。这个时候不如租房，租房支付的成本是较低的。如果每位普通百姓在购房时都能从这些标准出发慎重考虑和决策，长此以往，我们的房地产市场就能渐渐理性起来。