物业服务合同是由业主或业主委员会与物业公司签订的，由业主或业主委会授权各业主提供综合服务费用，物业公司按合同约定对房屋及配套的设施设备相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域环境卫生和秩序进行有偿服务的协议。物业公司在履行合同的过程中，很大程度是以提供服务的形式进行的，因而是以服务为主的合同，既使有一些管理，也是根据物业服务合同，在业主的授权范围内进行的，这种管理与行政机关的管理是有根本区别的。正因为如此，修改后的《物业管理条例》将物业“管理”企业改为物业“服务”企业。物业服务企业以“服务”为主要工作，并不是对小区内的所有事务都有权利，其服务范围来源于合同的约定。