《房屋登记办法》第二十七条规定：“房屋权属证书、登记证明破损的，权利人可以向房屋登记机构申请换发。房屋登记机构换发前，应当收回原房屋权属证书、登记证明，并将有关事项记载于房屋登记簿。房屋权属证书、登记证明遗失、灭失的，权利人在当地公开发行的报刊上刊登遗失声明后，可以申请补发。房屋登记机构予以补发的，应当将有关事项在房屋登记簿予以记载。补发的房屋权属证书、登记证明上应当注明‘补发’字样。在补发集体土地范围内房屋权属证书、登记证明前，房屋登记机构应当就补发事项在房屋所在地农村集体经济组织内公告。”
　　　　一、换发和补发的理由
　　　　房屋权属证书、登记证明的功能不仅是反映登记簿记载的内容，更重要的体现在权利保护上。由于房屋权属证书只能由权利人持有，且权利人因处分物权而办理登记时需要提供权属证书，这等于为物权增加了一把锁。而权属证书的灭失、遗失则意味着物权减少了一把锁的保护。从另外一个角度上说，权利人自己处分物权时，也将因为缺少权属证书而无法登记，无法行使自己的物权。预告登记证明和在建工程抵押登记证明也存在着类似的情形。
　　　　二、换发和补发的程序
　　　　对于换发，并不设置什么门槛，只需收回原房屋权属证书、登记证明。但对于补发，就要有一定的程序来体现权利保护的代价，使补证实现保护功能，这就需要对遗失补证的事实先行公告。 公告的目的一是向真正的权利人昭示；二是向一般公众昭示。如果补证申请人是冒名顶替者，则通过公告使真正的权利人知晓，并在登记机构补发权属证书或登记证明之前，向登记机构提出异议，从而阻止他人骗取补发的权属证书或登记证明。对于目的二，由于处分物权的登记需要提供房屋权属证书，而房屋权属证书只有权利人持有，因此产生一种推定，即证书的持有人即为权利人。当权利人失去对证书的控制时，这种推定不仅对权利人有害，也对所有的潜在交易者有害，此时就应当推翻这种推定力，而公告即是推翻这种推定力的手段，从而防止他人拾取或通过其他手段获取原证后，利用原证进行各种非法活动。
　　　　在补发集体土地范围内房屋权属证书、登记证明时，由于集体土地所在的农村地区信息传媒相对较为不发达，农村集体经济组织成员接触报刊的机会不是很多，因此权利人在报刊上刊登的遗失声明不一定能够起到及时昭示的效果；相反，当地社区内部信息传递交流反倒更为便捷，因此，本条规定，在补发集体土地范围内房屋权属证书、登记证明前，房屋登记机构应当就补发事项在房屋所在地农村集体经济组织内公示。
　　　　补发房屋权属证书、登记证明，登记机构应当在登记簿中予以记载。这是因为，如果不予以记载，就不能解决原证的失效问题，不能实现补证的目的。对于表征权利的房屋权属证书和登记证明，应当保证其唯一性，这就要求登记机构在补证以后，在登记簿上记载补发的事实，包括补发的证号。登记簿对补证的记载，同样也是一种公示，是一种更权威、更持久的公示。
　　（常文）