随州市房产管理局工会主席 熊素君
　　
　　
　　核心提示
　　　　物业管理作为服务行业，它既是房地产经营管理的重要组成部分，又是现代化城市管理的重要一环，事关千家万户，直接影响着社会、经济、环境等方面的效益。
　　　　自2003年成立第一家物业服务公司起，规范化物业管理正式起步，经历了从无到有、从小到大、从乱到治，在探索中前进，在前进中发展，在发展中完善，成为倍受市委市政府重视、社会关注、群众关心的重要行业之一，呈现出旺盛的生命力，为促进房地产业发展、拉动国民经济增长、改善城市生态环境、提高人民群众生活工作质量、扩大就业、加强社区建设、维护社会稳定、构建和谐社会作出了重要贡献。
　　行业发展现状：市场逐步形成 发展态势良好
　　　　行业发展规模逐年扩大。全市物业服务企业数量已发展到65家，其中市城区50家，广水市13家，随县2家。其中：一级资质1家；二级资质3家；三级资质30家；暂定资质31家。从业人员达3000余人，拥有全国注册物业管理师7名，成立业主委员会的小区51个，接管物业服务项目153个，管理房屋面积826万平方米，新建小区的物业管理覆盖率达80%以上。物业服务的社会化程度越来越高，物业服务的领域也从居住小区逐步拓展到办公楼、工厂、学校、医院、商场等各类物业。目前，市政府大楼、市工商局办公楼、东风随州车轮厂等先后选聘了物业公司实施专业化物业服务，物业服务已渗透到各个行业、社会生活的多个方面。
　　　　政策法规体系不断完善。2003年以来，国家先后颁布实施了《物权法》、《物业管理条例》等一系列物业管理相关法律法规，结合随州实际，相继出台了《随州市物业管理暂行办法》、《随州市贯彻执行＜住宅专项维修资金管理办法＞实施意见》、《关于进一步完善中心城区居住小区配套设施的通知》、《关于规范随州市普通住宅小区物业服务等级标准和市城区物业服务费指导价格的通知》、《随州市物业管理承接验收规程》、《随州市物业管理招投标文件（示范文体）》等十余个相配套的规范性文件，我市物业管理工作已逐步步入法制化轨道。
　　　　物业服务市场日渐成熟。业主从不认识、不了解物业管理到逐步接受和理解物业管理和服务，逐渐成为业主生活的重要需求，业主对物业服务的消费观念和心理也发生了很大变化，这是我市物业管理能够得以快速发展的主要原因。同时业主对物业管理的需求程度将会随着市场经济的不断发展越来越大。物业服务企业对物业管理的认识也再不断提高，大多数企业能够摆正位置，视服务质量为企业的生命线。许多企业还承担了大量社会责任，如综合治理、计生工作、文明城市创建、和谐社区建设等，在整体发展还较困难的情况下，努力谋求企业自身的发展，可以说我市的物业服务企业队伍是在一个全新的环境下发展起来的，随着一批发达地区企业的相继引入，带来了一些先进的管理理念，物业服务市场良性发展格局正逐步形成。
　　　　物业服务水平不断提升。大部分物业服务企业能够做到坚持依法经营，严格规范自己的行为，从规范管理方面下功夫，能够结合自身的特点积极引进先进的物业管理理念和模式，注重企业文化建设和品牌意识，积极参与行业评比竞赛活动，树立了良好的社会形象，行业的认可度大幅提高。先后有两个小区被评为湖北省“十五”优秀城市住宅小区，9个小区被评为随州市“园林式”居住小区，5个小区被评为随州市“物业管理示范住宅小区”。
　　　　市场监管力度不断加大。市房产局每年组织开展物业服务市场大清理、大整顿、大规范活动，严格动态考核，完善行业准入退出机制。今年6月11日-7月11日，对市城区51个新建、在建项目开展房地产开发项目和物业服务项目检查活动，重点针对物业服务企业行为规范、服务质量以及物业服务收费中业主投诉多、群众反映强烈的问题进行专项整治。对14起未按规定配建物业用房、6起超资质等级承接物业管理业务、13起未办理物业管理收费监审证、1起擅自处理业主公用部位等34起违法违规行为下发整改通知书，责令限期整改，对情节严重的，整改不到位的或拒不整改的，严肃查处，记入企业市场行为信用档案，并在新闻媒体上公开曝光。近两年来，注销企业资质4家，降低企业资质6家，查处违规企业7家。
　　　　行业市场秩序不断规范。为创造优胜劣汰的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化，从今年6月1日起，全面推行前期物业管理招投标工作，对建筑面积在3万平方米以上的小区由建设单位通过招标投标的方式选聘物业服务企业。前期物业管理招投标全面推行对构建公开、公平、公正的物业服务市场平台，建立建管分业经营格局，促进全市物业管理更好发展奠定了坚实的基础。目前，文峰廉租住房小区、新天地花园小区两个项目顺利实施前期物业管理招标投标工作。
　　　　行业培训力度不断加大。2003年至今，共组织举办7期培训班，参训人员达600余人，目前已有1000余人取得国家住建部颁发的岗位资格证书，有30多人报考国家注册物业管理师执业资格，已有7人考取国家注册物业管理师执业资格证书，物业服务队伍整体素质明显提升，为行业的快速发展提供了人才技术支撑。同时充分发挥物业协会的能动作用，经常组织各物业服务企业到先进发达地区现场观摩，学习先进管理理念和管理模式，开阔视野，提升境界。
　　行业发展的困惑：体制机制尚不健全 矛盾和问题较为突出
　　　　综合管理体制缺失。物业管理的管理对象虽然是房地产产品，但它服务的对象是人，造成很多社会问题交织在一起，极其复杂。这些社会关系中最重要的是与政府部门之间的关系。在物业管理实践中，很多物业公司与业主发生纠纷的问题是有法可依的，但无人执法。如：个别业主私自占用公共面积、违章搭建、违章装修侵害其他业主的合法权益等等。这些问题现行的国家和地方法规都有明确规定，但由于处理这类问题已经超出了物业管理企业和物业企业主管部门的权限，需要社会各部门的有利配合。因此，各地的物业管理实践对此类事件均不能很好的解决。对于这类问题，物业公司没有执法权，业主委员会也没有执法权，政府相关部门又执法不力，因此说，这不是法律空白的问题，而是政府执行力的问题。另一种纠纷是无法可依的，如：堵塞园区交通，车辆不按规定乱停乱放、园区内车辆发生交通事故等，此类事件物业管理企业很难协调，处理时也无法可依。
　　　　业主自律机制不完善。协调和维护业主的共同利益，需要建立业主自律机制。业主公约是业主共同的行为准则，但个别业主为了自身的利益，拒不履行业主公约，从理论上讲，公约对全体业主具有约束力，但没有人来执行。再有，业主大会聘请了物业公司，应该说是全体业主共同利益的体现，但当个别业主无理拒交物业管理费时，物业公司只能运用法律武器来维护全体业主的利益和物业企业的利益。此时业主的自律机制根本无效。物业企业虽然是运用法律武器追讨利益，现实却是旧账尚未追回，新帐又有发生，因为物业企业是服务不能停止。因此，物业企业只能被动的损失自己的利益。当前的物业实践中，大部分物业企业没有多余的资金和精力耗费于此，即使运用法律手段也属不得已而为之。自律机制没有执行力，司法实践滞后，是当前困扰物业企业的普遍问题。
　　　　规划、建设、管理缺乏有效衔接。在住宅小区规划设施过程中，由于缺乏物业管理主管部门的参与，使小区物业服务用房、公共基础配套设施等规划设计与实施物业管理脱节，为后期实施规范化物业管理带来了严重影响。在住宅小区建设过程中，由于缺乏有效监管，随意变更规划、占用设施预留地、房屋建设质量和地下管网低标准建设等问题较为严重，也给后期实施物业管理带来诸多问题。在住宅小区验收过程中，由于综合验收把关不严，往往在设施不配套的情况下竣工一栋入住一栋，再进行诸如公厕、垃圾中转站等配套设施建设，由于涉及住户利益而无法施工，同样为后期实施物业管理增加了困难。通过对市城区51个新建、在建住宅小区物业管理调查摸底情况来看，物业管理用房配建率64%；公厕配建率80%、垃圾站点配建率65%、治安防控设施配建率96%、车辆进出智能刷卡系统配建率63%、楼栋智能门禁系统69%。究其根源，多数新建、在建小区规划设计中物业用房、公厕、垃圾站点、公共停车棚等公用设施设备不明确，也没有竣工验收手续，造成物业公共配套设施不足，严重影响物业管理工作正常开展。
　　　　物业管理行业地位弱势。物业管理服务是伴随着房地产市场的快速发展而诞生的新型行业，处于房地产开发建设的末端，开发小区规模、品质及公用配套设施设备配套率等直接影响到后期物业服务的质量和物业企业的效益，所以物业企业始终处于配角地位，在很大程度上受制于人。物业行业是劳动密集性行业，劳动强度大，从业人员大多数是一些再就业人员，年龄结构偏大，文化层次较低，专业技术人才普遍缺乏。物业服务收费难，生存难，物业服务是一对多的服务，不是一对一的服务。部分业主受长期住房福利制的影响，物业服务消费观念淡薄，没有“花钱买服务”的理念，拖欠甚至拒交物业服务费用的现象较为严重，再加上受空置房的影响物业服务企业经济效益差，我市大部分物业服务企业处于亏损状态。
　　　　物业服务收费不规范。部分物业企业没有与业主协商物业收费价格，擅自提高收费标准，物业服务内容、服务标准、收费内容、收费标准等均未实行明码标价，违反物业服务合同约定，擅自减少服务内容，在约定期限内没有退还业主装修押金等，不规范行为影响行业形象。
　　行业发展前景：需求越来越大，前景广阔
　　　　区域发展机遇良好。“十二五”时期，我市将努力建设成为“鄂西圈”的重要门户，建成“圣地车都”，全省最大的农产品出口基地，全省重要的光伏产业基地，一元多层次战备的实施对推动我市房地产市场和物业管理市场平稳发展提供了良好的机遇。
　　　　行业发展潜力巨大。按照随州市总体规划，预计“十二五”期间我市中心城区人口将由43万人增加到60万人，按照人均住房面积30平方米计算，刚性住房需求量约为510万平方米，平均每年新增住房102万平方米，但目前我市城镇现有存量房屋约有3000多万平方米，实施物业管理的房屋不到1000万平方米，尚有70%多的房屋特别是大量商业用房、办公楼、医院、学校、工业厂房和旧住宅小区等还没有纳入物业管理范围。
　　　　改善人居环境意识增强。我市目前正处在新型工业化、城镇化的加速发展期，市城区将向大城市迈进，广水将向中等城市发展，随县新县城建设已启动。随着经济社会的快速发展，人民生活水平的不断提高，“花钱买服务”、“花钱买质量”的意识日益增强，相应的对物业管理服务的需求将会不断加大，要求标准化管理、高水平物业服务的消费群体会越来越多。
　　　　行业发展前景广阔。我市物业管理服务的大规模开展只有短短八年时间，还处在初级阶段，与我国先进地区相比，无论是企业的管理理念、管理方法以及广大业主对物业管理的认识、接受程度等都有较大的差距。所以，随着市场经济的发展、社会分工越来越细，专业化的物业服务的规模一定会越来越大，物业服务行业有很大的发展空间。
　　　　行业发展的对策
　　　　强化组织领导，加大物业管理的推进力度。物业管理作为一项新兴产业，是推进城市化进程，提高城市化管理水平的一项重要内容，事关方方面面，协调难度很大，为此必须加大措施，强力推进。一是建议由市政府成立物业管理领导小组，明确职责，建立齐抓共管的物业管理监管机制。住建委、规划、房产、建工、民政、公安、环卫、工商、城管、环保、园林、质量技术监督、供电、供水、财政部门、街道办事处、社区等各行政管理部门职能，各部门明确分工，密切配合，形成标本兼治、齐抓共管的物业管理市场的监管体制，做到小区物业管理公共配套设施设备规范设计、施工建设、竣工验收同时进行；小区建成后各行政部门按照各自的职能职责监管到位。二是尽快建立健全物业管理政策法规体系。健全的物业管理法规政策对规范发展物业管理工作具有非常重要的作用。因此，要加大物业管理法规政策的建设力度，从当前各地的物业管理现状出发，根据《物业管理条例》的规定，要尽快起草出台一系列物业管理方面的配套政策和规范性文件，明确影响或制约当前物业管理工作的各项重点问题及各方的责、权、利关系，为推进和完善物业管理提供法律保障。
　　　　加大宣传力度，营造良好地物业管理社会舆论氛围。在《随州日报》、随州电视台、随州房产管理局网站等各种媒体上，采取专家讲坛、案例分析、知识讲座、热点知识问答等形式多样的方式，长期宣传物业管理法律法规知识，扩大覆盖面，营造全社会关心支持理解物业管理行业工作的良好氛围。
　　　　创新社会管理模式，推进老旧小区物业管理工作。按照“政府引导、市场主导、企业运作、社会参与”的原则，构建市、区、街道、社区“四位一体”物业管理机制。对于原有老旧住宅小区、零散社区住宅及暂时难以实行专业化物业管理的区域，各辖区政府和有关职能部门采取有效措施，积极创造条件，对相关配套设施设备予以改造完善，结合各物业区域实际，分别开展社区管理与专项物业服务相结合、社区管理与单位自管相结合、社区管理与业主自管相结合等其他形式的管理服务。
　　　　强化行业监管力度，提升物业管理水平。
　　　　一是大力开展物业公用设施配套建设达标工作。物业公用设施配套建设是物业服务企业开展工作的基础，物业公用设施配套完善，直接关系到物业企业服务质量、业主居住环境和舒适度。为彻底改变开发企业只建房子不建环境的现象，全面推行物业共用设施配套建设达标制度，从源头上确保物业用房配套建设到位。
　　　　二是推行物业承接验收制度。认真贯彻落实住建部颁布的《物业承接查验办法》，规范物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业，并与物业服务企业对项目的图纸资料、公用部位、公用设施设备等进行现场查验，签订物业承接查验协议，办理交接手续。
　　　　三是推行物业服务明码标价制度。物业服务企业要遵循公开、公平、诚实信用原则，对物业服务内容、服务标准、服务项目、收费内容、收费标准实行明码标价，统一收费内容、统一收费方式、统一等级评定、统一挂牌收费。我们将进一步注重疏导价格矛盾，协调解决物业服务收费矛盾纠纷，切实维护业主的合法权益，使企业和业主建立良性的和谐收费服务关系。
　　　　四是规范业主大会和业主委员会工作。充分发挥业主大会和业主委员会的作用，积极引导业主正确行使权力和履行义务，加强小区自治管理。业主、业主大会的活动与社区建设和管理密切相关，对于维护社区环境和秩序具有积极作用，通过规范社区建设和物业管理各主体之间的关系，整合资源，可以推进物业管理与社区建设的协调发展，形成推进社区建设的整体合力。
　　　　五是加大市场监督考核力度。加强物业市场监管，重点查处公用配套设施不到位、超越资质等级承接物业项目、无证上岗、质次价高服务不规范等行为，净化市场环境。
　　　　六是大力开展行业从业人员培训工作。物业服务行业从业人员素质高低，是物业服务行业健康发展的关键。建立物业行业培训长效机制，邀请国内物业管理专家讲学，组织业务骨干学习交流，通过大交流、大讨论、大培训、大评比、大观摩、大考察等多种形式学习，不断提高从业人员素质和物业企业的经营管理水平。
　　　　物业管理行业是事关千家万户、关系“国计民生”的大问题，需要社会各界予以关心和支持。我市房产管理部门将进一步创新举措，积极发挥行业部门和基层政府的管理职能，有效解决突出问题，着力培育壮大物业服务市场，规范企业经营行为，提升服务水平，推动全市物业管理行业持续健康发展，为建设山水生态宜居随州作出新的、更大的贡献。